Affitti 2026: tipi di contratto, cedolare secca e imposta di registro

Chi dà in affitto un appartamento deve prendere tre decisioni che pesano sul rendimento netto molto più del canone stesso: quale contratto stipulare, come tassare i canoni e come gestire la registrazione nel tempo. Sono scelte collegate tra loro: il tipo di contratto determina l'aliquota della cedolare secca, la cedolare elimina l'imposta di registro, la registrazione è la condizione perché il contratto sia valido.

Questa guida mette in fila tutte le regole fiscali delle locazioni abitative in vigore nel 2026: dai contratti 4+4 e 3+2 fino agli affitti brevi, con le novità della legge di bilancio 2026 e le cifre esatte su imposte, codici tributo e sanzioni. È scritta per i proprietari privati, ma include anche le regole per negozi e uffici e le detrazioni che spettano a chi l'affitto lo paga.

Come si tassano gli affitti: le regole di base

Per una persona fisica che non agisce come impresa, il canone di un immobile affittato è un reddito fondiario, cioè un reddito di fabbricati. La regola è contenuta nel testo unico delle imposte sui redditi (TUIR): concorre al reddito il canone di locazione ridotto forfettariamente del 5%, se è più alto della rendita catastale rivalutata; altrimenti si dichiara la rendita.

Il proprietario può scegliere tra due strade:

• Tassazione ordinaria IRPEF. Il 95% del canone si somma agli altri redditi (stipendio, pensione, redditi di lavoro autonomo) ed è tassato con le aliquote progressive — per il 2026 il 23% fino a 28.000 euro, il 33% tra 28.000 e 50.000 euro, il 43% oltre — più le addizionali regionale e comunale. Sul contratto si paga inoltre l'imposta di registro ogni anno.
• Cedolare secca. Un'imposta sostitutiva fissa sull'intero canone, che prende il posto di IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. È facoltativa e si sceglie contratto per contratto.

Due principi valgono in entrambi i casi. Il primo è la competenza: i canoni si tassano per l'anno in cui maturano secondo il contratto, non per quello in cui vengono incassati, con l'eccezione dei canoni non percepiti che vedremo più avanti. Il secondo è che l'IMU sull'immobile affittato resta dovuta: né la cedolare né l'IRPEF la sostituiscono, anche se per i contratti a canone concordato è ridotta.

I tipi di contratto di locazione abitativa

Le locazioni a uso abitativo sono disciplinate dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, che richiede la forma scritta e prevede alcuni modelli contrattuali con durate minime inderogabili. A questi si aggiungono le locazioni brevi, definite dalla normativa fiscale, e quelle con finalità turistica, che la legge 431 esclude dal proprio ambito.

Il contratto a canone libero (4+4)

È il contratto più diffuso. Le parti fissano liberamente il canone, ma non la durata: almeno quattro anni, con rinnovo automatico per altri quattro. Alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi tassativi indicati dall'articolo 3 della legge 431 — ad esempio per destinare l'immobile a uso abitativo proprio o dei familiari, o per vendere se non si possiedono altri immobili a uso abitativo — comunicandolo con almeno sei mesi di preavviso. L'inquilino, invece, può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, sempre con sei mesi di preavviso, e il contratto può prevedere anche un recesso libero.

Il contratto a canone concordato (3+2)

Il canone non è libero: deve stare all'interno delle fasce stabilite dagli accordi territoriali sottoscritti in ciascun Comune dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini, in base a zona, superficie e dotazioni dell'immobile. In cambio di un canone più contenuto, il proprietario ottiene un pacchetto di agevolazioni fiscali che spesso rende il concordato più redditizio del libero al netto delle imposte. Durata minima tre anni, con proroga di diritto di due anni alla prima scadenza.

Il contratto transitorio

Serve per esigenze abitative temporanee, del proprietario o dell'inquilino: un trasferimento di lavoro a termine, un periodo di formazione, la ristrutturazione della propria casa. La durata va da uno a diciotto mesi e l'esigenza di transitorietà va indicata nel contratto e, secondo il modello ministeriale, documentata. Il punto da non sottovalutare: se l'esigenza non è dimostrabile o viene meno, il contratto può essere ricondotto alla durata ordinaria 4+4.

Il contratto per studenti universitari

È riservato a chi è iscritto a un corso universitario in un Comune diverso da quello di residenza e riguarda i Comuni sede di università o di corsi distaccati (e quelli limitrofi). Dura da sei mesi a tre anni e il canone segue gli accordi territoriali. Può essere sottoscritto dal singolo studente, da gruppi di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio.

Locazioni brevi e turistiche

La locazione breve è una nozione fiscale: è il contratto a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni stipulato da una persona fisica fuori dall'esercizio d'impresa, anche tramite portali o agenzie, con eventuali servizi di pulizia e biancheria. La locazione turistica si definisce invece per la finalità e non ha limiti di durata. Le due nozioni spesso coincidono, ma non sempre: un affitto turistico di due mesi non è una locazione breve. Le regole fiscali sono nella sezione dedicata.

Il canone concordato e le sue agevolazioni

Il canone concordato è lo strumento con cui il legislatore premia chi affitta a prezzi calmierati. Le agevolazioni si sommano tra loro e, a Napoli, valgono quasi tutte, perché la città rientra tra i Comuni ad alta tensione abitativa individuati dalla legge (art. 1 del D.L. 551/1988), insieme agli altri grandi capoluoghi e ai Comuni confinanti.

La cedolare al 10% si applica anche ai contratti transitori e a quelli per studenti universitari stipulati a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa, come chiarito dall'Agenzia delle Entrate.

La cedolare secca: chi può sceglierla e cosa sostituisce

La cedolare secca è disciplinata dall'articolo 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23. È un regime opzionale: si sceglie per ogni singolo contratto e, se l'immobile appartiene a più comproprietari, ciascuno decide per sé.

Chi può applicarla e su quali immobili

• Il locatore deve essere una persona fisica titolare della proprietà o di un diritto reale di godimento (ad esempio l'usufrutto), che non affitta nell'esercizio di un'impresa, di un'arte o di una professione. Società ed enti sono esclusi.
• L'immobile deve essere accatastato nelle categorie da A/1 ad A/11, esclusa la A/10 (uffici), e locato a uso abitativo, insieme alle eventuali pertinenze. Può riguardare anche singole stanze.
• Non si applica ai negozi, agli uffici e agli altri immobili non abitativi. L'unica eccezione, ormai storica, riguarda i negozi in categoria C/1 per i contratti stipulati nel solo 2019.

Cosa sostituisce e cosa no

Sostituisce l'IRPEF e le addizionali sul reddito dell'immobile e le imposte di registro e di bollo sul contratto, comprese quelle su proroghe e risoluzioni. Non sostituisce l'IMU e non esonera dalla registrazione: il contratto va comunque registrato.

Il reddito tassato con cedolare non entra nel reddito complessivo IRPEF, ma se ne tiene conto per l'ISEE, per stabilire se si è familiari fiscalmente a carico e per il calcolo di molte detrazioni. Non è quindi un reddito "invisibile".

Le aliquote 2026

Diversamente dall'IRPEF, la cedolare si calcola sul 100% del canone, senza la riduzione forfettaria del 5% né quella ulteriore del 30% del concordato: le aliquote sono già agevolate.

La rinuncia all'aggiornamento del canone

Chi sceglie la cedolare rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, a chiedere qualsiasi aggiornamento del canone, compreso l'adeguamento ISTAT, anche se previsto nel contratto. La legge richiede che il locatore lo comunichi all'inquilino con raccomandata, prima di esercitare l'opzione, e la norma è inderogabile: senza comunicazione l'opzione non produce effetti. L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la raccomandata non serve se la rinuncia all'aggiornamento è già scritta nel contratto firmato da entrambe le parti. Il consiglio pratico è inserire sempre questa clausola.

Se l'inquilino è un'impresa: la questione aperta

Per l'Agenzia delle Entrate e il Ministero dell'Economia la cedolare non si applica quando il conduttore agisce nell'esercizio di un'impresa o di una professione, come accade nelle locazioni "a uso foresteria" per i dipendenti di una società. La Cassazione, con le sentenze n. 12395/2024, 12076/2025 e 12079/2025, ha invece affermato che l'esclusione riguarda solo il locatore. Sul caso specifico della foresteria la Sezione tributaria ha rimesso la questione alle Sezioni Unite (ordinanza interlocutoria n. 30016/2025). Finché il quadro non è definito, chi affitta a un'impresa deve valutare il rischio di contestazione prima di optare per la cedolare.

Cedolare secca: opzione, versamenti e revoca

Come si sceglie

Per i contratti abitativi ordinari l'opzione si esercita nel modello RLI al momento della registrazione. Chi non l'ha scelta all'inizio può farlo per le annualità successive, sempre con il modello RLI, entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro annuale, cioè entro 30 giorni dall'inizio della nuova annualità. Per le locazioni brevi, che non vanno registrate, l'opzione si esercita direttamente nella dichiarazione dei redditi.

Come e quando si paga

La cedolare si versa con F24, alle stesse scadenze dell'IRPEF, con il meccanismo di saldo e acconto. I codici tributo sono:

• 1840 — acconto, prima rata;
• 1841 — acconto, seconda rata o unica soluzione;
• 1842 — saldo.

Nel primo anno di applicazione non è dovuto acconto, perché manca un'imposta dell'anno precedente su cui calcolarlo: tutta la cedolare di quell'anno si paga a saldo l'anno successivo. Dal secondo anno, al saldo si aggiunge l'acconto per l'anno in corso, con un esborso che nell'anno del "doppio versamento" sorprende molti proprietari.

Proroga e revoca

Alla scadenza, la proroga del contratto in cedolare va comunicata con il modello RLI entro 30 giorni; non si paga imposta di registro. La mancata comunicazione non fa perdere l'opzione se il comportamento resta coerente (versamenti e dichiarazione), ma è sanzionata, con possibilità di ravvedimento.

La revoca è possibile per ciascuna annualità successiva alla prima, con modello RLI entro il termine di versamento dell'imposta di registro di quell'annualità, pagando l'imposta di registro dovuta da quel momento in poi. Revocando, il proprietario riacquista la possibilità di chiedere l'aggiornamento del canone per il futuro.

Cedolare o IRPEF: cosa conviene

Un confronto rapido spiega perché la cedolare è la scelta più frequente. Con la tassazione ordinaria si tassa il 95% del canone: già al primo scaglione (23%) il prelievo effettivo è circa il 21,85% del canone, a cui si aggiungono le addizionali e la quota di imposta di registro a carico del proprietario. Al secondo scaglione (33%) si arriva oltre il 31%. La cedolare al 21% è quasi sempre più bassa, e quella al 10% del concordato lo è praticamente sempre.

La cedolare può invece non convenire in alcune situazioni:

• Redditi complessivi bassi, in cui la no tax area e le detrazioni annullerebbero in tutto o in parte l'IRPEF sul canone;
• detrazioni consistenti — spese sanitarie elevate, rate di bonus edilizi, familiari a carico — che senza il canone nel reddito complessivo resterebbero in parte inutilizzate per incapienza;
• contratti lunghi in periodi di inflazione, quando la rinuncia all'adeguamento ISTAT ha un costo concreto.

In questi casi la scelta va fatta con una simulazione sui numeri reali. Il calcolatore che segue offre un primo orientamento.

Calcolatore cedolare secca vs IRPEF

Il calcolo avviene nel tuo browser: nessun dato viene inviato o salvato.

La registrazione del contratto

Tutti i contratti di locazione di immobili vanno registrati all'Agenzia delle Entrate, a prescindere dall'importo del canone, salvo quelli di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso inquilino, che si registrano solo in caso d'uso. È il motivo per cui gli affitti brevi, di regola, non si registrano.

• Termine: 30 giorni dalla data di stipula o dalla data di decorrenza, se anteriore.
• Chi è obbligato: locatore e conduttore, in solido tra loro. È tenuto anche l'agente immobiliare per i contratti conclusi con la sua mediazione.
• Come: con il modello RLI, che serve anche per proroghe, cessioni, risoluzioni e per l'opzione o la revoca della cedolare. Si trasmette online dall'area riservata dell'Agenzia (SPID, CIE o CNS), tramite un intermediario abilitato oppure presso un ufficio. L'invio telematico è obbligatorio per gli agenti immobiliari e per chi possiede almeno 10 immobili.
• Pagamento: con il servizio telematico le imposte si addebitano direttamente sul conto indicato nel modello.

La registrazione assolve anche la vecchia comunicazione di cessione del fabbricato all'autorità di pubblica sicurezza, che per i contratti registrati non è più necessaria.

Imposta di registro e bollo: quanto si paga

Se non si opta per la cedolare, ogni contratto abitativo sconta l'imposta di registro del 2% del canone annuo. Per la prima annualità l'importo non può essere inferiore a 67 euro; per le annualità successive il minimo non si applica. Nei contratti a canone concordato in un Comune ad alta tensione abitativa il 2% si calcola sul 70% del canone.

A questa si aggiunge l'imposta di bollo sul contratto: 16 euro ogni quattro facciate scritte e comunque ogni 100 righe, per ciascuna copia registrata.

Chi paga

Le spese di registrazione, salvo patto diverso, sono a carico delle parti in uguale misura. Verso il Fisco però l'obbligo è solidale: se il versamento non viene effettuato, l'Agenzia può chiederlo per intero a ciascuna delle due parti. Di solito paga il proprietario, che poi recupera la metà dall'inquilino.

Pagare tutta la durata in una volta

Per i contratti pluriennali si può versare l'imposta per l'intera durata al momento della registrazione, ottenendo uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicata per il numero delle annualità. Con il tasso legale 2026 all'1,6%, su un 4+4 a 9.600 euro annui l'imposta dei primi quattro anni (768 euro) si riduce del 3,2%, cioè di circa 25 euro. Il risparmio è modesto, ma si evitano quattro scadenze. In caso di risoluzione anticipata spetta il rimborso dell'imposta pagata per le annualità successive a quella in corso.

Proroghe, cessioni e risoluzioni anticipate

Ogni evento che modifica il contratto va comunicato all'Agenzia con il modello RLI, di regola entro 30 giorni:

• Proroga: al termine della durata, anche tacita. In regime ordinario si versa l'imposta di registro sul periodo di proroga (codice 1504); in cedolare basta la comunicazione.
• Cessione: quando subentra un nuovo inquilino o un nuovo proprietario nel contratto. Si versa l'imposta di registro (codice 1502).
• Risoluzione anticipata: quando il contratto cessa prima della scadenza, per recesso o per accordo. In regime ordinario si pagano 67 euro (codice 1503); in cedolare non si paga nulla, ma la comunicazione resta dovuta.

Comunicare la risoluzione non è un dettaglio: finché risulta un contratto in corso, il proprietario resta esposto a richieste di imposta per annualità che non esistono più.

Affitti brevi e locazioni turistiche: le regole 2026

Le locazioni brevi hanno un regime fiscale proprio, previsto dall'articolo 4 del D.L. 50/2017, che la legge di bilancio 2026 ha ristretto. L'Agenzia delle Entrate ha aggiornato ad aprile 2026 la sua guida dedicata, recependo le novità.

Il limite dei due appartamenti

Dal periodo d'imposta 2026 il regime delle locazioni brevi si applica solo a chi destina a questa attività non più di due appartamenti nell'anno (art. 1, c. 17, L. 199/2025, che modifica l'art. 1, c. 595, L. 178/2020). Fino al 2025 il limite era di quattro. Dal terzo appartamento l'attività si presume svolta in forma d'impresa: servono partita IVA, iscrizione previdenziale e tassazione come reddito d'impresa, senza possibilità di cedolare. Conta il numero di immobili destinati all'affitto breve nell'anno, non il numero di contratti; restano fuori dal conteggio gli immobili affittati con contratti ordinari di lunga durata.

Le aliquote

Entro questi limiti il proprietario può scegliere la cedolare con aliquota del 21% per un solo immobile, individuato da lui nella dichiarazione dei redditi, e del 26% per l'altro. La base imponibile è il canone lordo pattuito, comprensivo dei servizi di pulizia e biancheria, senza deduzione delle commissioni dei portali. Chi non opta per la cedolare tassa i canoni con l'IRPEF ordinaria.

Ritenuta dei portali, CIN e altri obblighi

• Ritenuta del 21%: i portali e le agenzie che incassano i canoni o intervengono nel pagamento trattengono il 21% e lo versano all'Erario. La ritenuta è a titolo d'acconto: chi applica la cedolare al 26% sul secondo immobile versa la differenza in dichiarazione.
• Comunicazione dei dati: gli intermediari trasmettono all'Agenzia i dati dei contratti entro il 30 giugno dell'anno successivo e rilasciano la Certificazione Unica per le ritenute.
• CIN: ogni immobile destinato a locazione breve o turistica deve avere il Codice identificativo nazionale (art. 13-ter D.L. 145/2023), da esporre all'esterno dello stabile e in ogni annuncio. Chi affitta senza CIN rischia una sanzione da 800 a 8.000 euro; la mancata esposizione costa da 500 a 5.000 euro. Il CIN va indicato anche nella dichiarazione dei redditi.
• Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web e, dove prevista, riscossione dell'imposta di soggiorno secondo il regolamento comunale.

Negozi e uffici: le locazioni commerciali

Le locazioni di immobili a uso diverso dall'abitativo — negozi, uffici, laboratori, magazzini, capannoni — seguono regole civilistiche e fiscali diverse da quelle viste finora. La disciplina di riferimento è ancora la legge 27 luglio 1978, n. 392 (la vecchia legge sull'equo canone, rimasta in vigore per gli immobili non abitativi).

Durata, rinnovo e aggiornamento del canone

• Durata minima di 6 anni, rinnovabile tacitamente per altri 6; per le attività alberghiere e assimilate la durata minima è di 9 anni. Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge (art. 29).
• Recesso del conduttore per gravi motivi, con sei mesi di preavviso; il contratto può prevedere anche un recesso libero.
• Aggiornamento ISTAT ammesso se pattuito, nel limite del 75% della variazione dell'indice (art. 32).
• Indennità per la perdita dell'avviamento: se il contratto cessa per iniziativa del locatore, all'inquilino che svolge un'attività a contatto diretto con il pubblico spettano 18 mensilità dell'ultimo canone (21 per le attività alberghiere), salvo i casi di esclusione previsti dall'art. 34.
• Per le grandi locazioni, con canone annuo superiore a 250.000 euro e non riferite a immobili storici vincolati, le parti possono derogare a queste regole (art. 79, c. 3).

Niente cedolare secca

Sugli immobili non abitativi la cedolare secca non si applica. L'unica eccezione, prevista dalla legge di bilancio 2019, ha riguardato i negozi in categoria C/1 fino a 600 metri quadrati per i soli contratti stipulati nel 2019, e non è stata riproposta. Il proprietario persona fisica tassa quindi il canone con l'IRPEF ordinaria: come per le abitazioni concorre al reddito il 95% del canone, se superiore alla rendita catastale rivalutata.

Imposta di registro e IVA

La tassazione indiretta dipende da chi è il locatore e dalla categoria catastale dell'immobile. Gli immobili strumentali sono quelli accatastati nelle categorie B, C, D, E e A/10.

Per gli immobili strumentali l'opzione per l'IVA si esprime nel contratto e, di regola, vale per tutta la sua durata. Restano identiche alle locazioni abitative le regole su termini di registrazione, versamento annuale o per l'intera durata, proroghe, cessioni e risoluzioni e sanzioni.

Se l'inquilino non paga: i canoni non percepiti

Per il principio di competenza, i canoni si tassano anche se non vengono pagati. L'articolo 26 del TUIR prevede però un'eccezione importante, che riguarda solo le locazioni abitative (per negozi e uffici vale la regola descritta nella sezione precedente): per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2020, i canoni non percepiti non concorrono al reddito se la mancata percezione è comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento. La regola vale sia in regime ordinario sia in cedolare.

Per le imposte già versate in anni precedenti su canoni poi accertati come non percepiti nel procedimento di convalida di sfratto, spetta un credito d'imposta. In pratica, davanti a un inquilino moroso, avviare subito le azioni legali è anche una scelta fiscale: senza quegli atti, si pagano imposte su somme mai incassate. L'IMU, invece, resta dovuta in ogni caso.

Le detrazioni per chi paga l'affitto

Chi vive in affitto nell'abitazione principale, con un contratto regolarmente registrato, ha diritto a una detrazione IRPEF prevista dall'articolo 16 del TUIR. Le detrazioni non si cumulano: si sceglie quella più favorevole.

Per i giovani, l'immobile deve essere diverso dall'abitazione principale dei genitori e la detrazione spetta anche per la locazione di una porzione di immobile. Gli studenti universitari fuori sede (o i familiari che li hanno a carico) possono invece detrarre il 19% dei canoni pagati, su un importo massimo di 2.633 euro, alle condizioni di distanza previste dalla legge.

È uno dei motivi per cui anche l'inquilino ha interesse a un contratto registrato: senza registrazione, nessuna detrazione.

Sanzioni e ravvedimento operoso

Il sistema sanzionatorio è stato riscritto dal D.Lgs. 87/2024 e ritoccato dal D.Lgs. 81/2025. Per le violazioni commesse dal 13 giugno 2025 le misure sono queste:

Per la prima registrazione, se si è scelto il pagamento annuale, la sanzione si calcola sull'imposta della prima annualità. Anche in caso di cedolare secca, dove l'imposta di registro non è dovuta, la tardiva registrazione è sanzionata con gli importi minimi.

Tutte queste violazioni si possono regolarizzare con il ravvedimento operoso, prima che arrivi un controllo, versando l'imposta, la sanzione ridotta e gli interessi legali. Con l'F24 Elide si usano i codici 1507 e 1508 (sanzioni e interessi per tardiva prima registrazione) e 1509 per le sanzioni relative alle annualità e agli adempimenti successivi.

Gli errori più frequenti

• Scegliere la cedolare e chiedere l'aumento ISTAT. Le due cose sono incompatibili per tutta la durata dell'opzione.
• Dimenticare la clausola di rinuncia o la raccomandata prima di optare per la cedolare.
• Firmare un concordato "non assistito" senza attestazione, perdendo cedolare al 10%, riduzione IRPEF e riduzione del registro.
• Non pagare le annualità successive in regime ordinario: il 2% è dovuto ogni anno, non solo alla registrazione.
• Non comunicare la risoluzione anticipata quando l'inquilino lascia l'immobile prima della scadenza.
• Indicare nel contratto un canone più basso di quello reale. Il patto è nullo per legge (art. 13 L. 431/1998) e l'inquilino può chiedere la restituzione delle somme pagate in più, oltre alle conseguenze fiscali.
• Usare un transitorio senza una reale esigenza transitoria, con il rischio che il contratto diventi un 4+4.
• Superare due appartamenti in affitto breve senza aprire la partita IVA: dal 2026 basta un solo giorno di locazione breve del terzo immobile nell'anno per far scattare la presunzione d'impresa.
• Dichiarare canoni non incassati senza aver avviato lo sfratto, o al contrario ometterli senza gli atti che lo consentono.

Domande frequenti

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